เมื่อปลายปี 2569 ที่ผ่านมา “สถาบันวิจัยที่ดินและอสังหาริมทรัพย์” ได้เปิดเผยผลวิเคราะห์ที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนที่ดินเปล่าต้องหันมาจับตา จากการประชุมลับสุดยอดของคณะกรรมการกำหนดนโยบายสินเชื่อแห่งชาติ (กนส.) มีการให้ข้อมูลในเชิงลึกถึงแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงของ “เงื่อนไขสินเชื่อซื้อที่ดินเปล่า” ที่คาดว่าจะเข้มงวดมากขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในปี 2568 โดยเฉพาะอย่างยิ่งมาตรการควบคุมการเก็งกำไรที่ดินที่เริ่มส่งสัญญาณมาจากภาครัฐอย่างต่อเนื่อง
แหล่งข่าววงในจากที่ประชุม กนส. นายสมศักดิ์ เจริญกิจ ผู้อำนวยการอาวุโสนโยบายสินเชื่อรายย่อย ได้แย้มว่าธนาคารพาณิชย์หลายแห่งกำลังพิจารณาเพิ่ม “เงินดาวน์สูง” สำหรับสินเชื่อที่ดินเปล่าที่ไม่ได้มีแผนพัฒนาโครงการที่ชัดเจนภายใน 1-2 ปี ซึ่งเดิมทีธนาคารบางแห่งอาจจะมีเงื่อนไขผ่อนปรนเรื่องเงินดาวน์ในระดับหนึ่ง แต่จากข้อมูลล่าสุดชี้ให้เห็นว่าสัดส่วนหนี้ครัวเรือนและอัตราการว่างของที่ดินเปล่าที่ซื้อเพื่อเก็งกำไรมีแนวโน้มสูงขึ้น ทำให้เกิดความกังวลว่าฟองสบู่อาจจะเกิดขึ้นในบางพื้นที่ หากไม่มีมาตรการรองรับที่เข้มแข็งพอ
ประเด็นที่น่าจับตาคือ “ข้อจำกัดธนาคาร” ที่อาจจะเพิ่มความซับซ้อนในการพิจารณาสินเชื่อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการตรวจสอบที่มาของเงินทุนและวัตถุประสงค์ในการซื้ออย่างละเอียด จากปกติที่เน้นเพียงแค่ความสามารถในการชำระหนี้ วันที่ 15 กุมภาพันธ์ 2569 ที่ผ่านมา ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ออกโรงเตือนถึงความเสี่ยงของการขยายตัวของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้ก่อให้เกิดมูลค่าเพิ่มทางเศรษฐกิจโดยตรง ซึ่งตีความได้ว่าสินเชื่อเพื่อเก็งกำไรที่ดินเปล่าอาจเป็นเป้าหมายถัดไปของมาตรการควบคุม ซึ่งจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อนักลงทุนรายย่อยที่ต้องการใช้ที่ดินเปล่าเป็นเครื่องมือในการสร้างความมั่งคั่งในระยะสั้น หรือแม้แต่ผู้ที่ต้องการซื้อเพื่อสร้างบ้านในอนาคต
คำถามที่ว่า “กู้แบงก์ซื้อที่ดินเปล่าได้ไหม?” ยังคงเป็นคำถามที่ได้รับความสนใจอย่างมาก แต่สิ่งที่ไม่ควรมองข้ามคือการเปลี่ยนแปลงของ “เงื่อนไขและข้อควรระวังในการขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่ดินเปล่า” ที่อาจแตกต่างไปจากเดิมอย่างสิ้นเชิง หากมาตรการใหม่ ๆ ถูกนำมาใช้จริงในปี 2568 โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อที่ดินเปล่าสำหรับสร้างบ้าน อาจจะต้องเผชิญกับการประเมินหลักประกันที่เข้มงวดขึ้น รวมถึงการพิสูจน์ความจำเป็นในการสร้างที่อยู่อาศัยที่ชัดเจน เพื่อให้สินเชื่อได้รับการอนุมัติ
นักวิเคราะห์จาก “ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจมหภาค” คุณพงษ์ศักดิ์ บุญยืน ได้ให้ความเห็นว่า การเปลี่ยนแปลงเหล่านี้เป็นสัญญาณที่ดีในระยะยาวเพื่อสร้างความยั่งยืนให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่ในระยะสั้นอาจส่งผลให้ปริมาณการซื้อขายที่ดินเปล่าชะลอตัวลง การจับตาดูทิศทางนโยบายของภาครัฐและธนาคารพาณิชย์อย่างใกล้ชิดจึงเป็นสิ่งสำคัญสำหรับทั้งนักลงทุนและประชาชนทั่วไปที่กำลังพิจารณาตัดสินใจในตลาด “อสังหาริมทรัพย์” โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่ม “สินเชื่อซื้อที่ดินเปล่า” ที่กำลังจะเข้าสู่ยุคของการตรวจสอบที่เข้มข้นกว่าที่เคยเป็นมา ซึ่งถือเป็นเรื่องที่ ‘ต้องรู้’ ก่อนตัดสินใจในแผนการเงินสำคัญที่เกี่ยวข้อง